Due diligence: documentos que debes verificar antes de firmar

El due diligence no es opcional

El due diligence inmobiliario es la investigacion legal y tecnica que tu abogado realiza antes de que firmes un contrato de compra. En Republica Dominicana, donde el registro de propiedad tiene particularidades propias, este proceso es absolutamente critico.

Costo: $1,500-$3,000 USD (incluido normalmente en los honorarios del abogado) Duracion: 15-45 dias ¿Quien lo hace? Tu abogado inmobiliario (no el del promotor)

Los 12 documentos esenciales

1. Certificado de Titulo

• Que es: El documento que prueba la propiedad del terreno/inmueble
• Donde se obtiene: Registro de Titulos de la jurisdiccion
• Que verificar: Que este a nombre del vendedor, sin anotaciones, gravamenes ni oposiciones
• Red flag: Titulo con cargas, embargos o en proceso de litis

2. Certificacion de Estado Juridico

• Que es: Documento del Registro de Titulos que confirma el estado actual del inmueble
• Que muestra: Propietario actual, cargas, hipotecas, embargos, anotaciones preventivas
• Vigencia: Solicitar una reciente (menos de 30 dias)
• Red flag: Cualquier anotacion no explicada por el vendedor

3. Plano catastral (Deslinde)

• Que es: Plano oficial que delimita los linderos exactos de la propiedad
• Que verificar: Que las medidas coincidan con lo que te estan vendiendo
• Red flag: Diferencia significativa entre la superficie del plano y la del contrato

4. Certificacion de no adeudo en DGII

• Que es: Comprobacion de que el vendedor/promotor esta al dia con sus obligaciones fiscales
• Que verificar: Impuestos pagados, IPI al dia, RNC activo
• Red flag: Deudas fiscales pendientes — podrian afectar la transferencia

5. Recibo de pago del IPI

• Que es: Comprobante de pago del Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria
• Que verificar: Que el IPI este al dia (o que haya exencion CONFOTUR vigente)
• Red flag: Anos de IPI impagos — la deuda pasa al nuevo propietario

6. Permisos de construccion

• Que incluye: Licencia del Ayuntamiento, aprobacion del MOPC, permiso ambiental (si aplica)
• Que verificar: Que los permisos esten vigentes y correspondan al proyecto que te venden
• Red flag: Construccion sin permisos o con permisos vencidos

7. Resolucion CONFOTUR

• Que es: Resolucion oficial del CTC (Consejo de Turismo) que certifica al proyecto bajo la Ley 158-01
• Que verificar: Numero de resolucion, impuestos exentos especificos, periodo de exencion, unidades cubiertas
• Red flag: Promotor que promete CONFOTUR sin resolucion emitida — los beneficios NO existen hasta la aprobacion formal

8. Contrato de compraventa (borrador)

• Que es: El contrato que firmaras con el promotor
• Clausulas criticas a revisar:
  • Precio fijo (sin ajustes por inflacion)
  • Penalizacion por retraso del promotor
  • Clausula de desistimiento (cuanto pierdes si cancelas)
  • Especificaciones tecnicas detalladas
  • Fideicomiso para los pagos
  • Fecha de entrega con margen maximo

9. Planos arquitectonicos aprobados

• Que verificar: Que los planos aprobados por el MOPC coincidan con lo que se esta construyendo/vendiendo
• Que incluyen: Distribucion de la unidad, m2 interiores y totales, ubicacion en el complejo
• Red flag: Diferencias entre los planos de venta y los planos aprobados

10. Estudio de suelos y estructura

• Que es: Informe tecnico sobre la capacidad del terreno y el diseno estructural
• Cuando es relevante: Proyectos nuevos en zona costera o con multiples pisos
• Que verificar: Que existe y fue realizado por ingenieros certificados
• Red flag: Proyecto en zona de relleno o inundable sin estudio de suelos

11. Poliza de seguro del promotor

• Que es: Seguro de responsabilidad civil durante la construccion
• Que protege: Contra accidentes durante la obra que pudieran afectar a terceros o al proyecto
• Red flag: Promotor sin seguro de construccion

12. Constitucion de la sociedad promotora

• Que es: Acta constitutiva y estatutos de la empresa que desarrolla el proyecto
• Que verificar: Fecha de constitucion, capital social, representante legal, poder de firma
• Red flag: Sociedad constituida hace menos de 1 ano sin historial

Proceso del due diligence: timeline

| Semana | Actividad | |--------|----------| | 1 | Solicitud de documentos al promotor, inicio de verificaciones registrales | | 2 | Obtencion de certificaciones (Registro de Titulos, DGII, Catastro) | | 3 | Revision de contrato, verificacion CONFOTUR, inspeccion de permisos | | 4 | Informe final del abogado con recomendaciones — luz verde o red flags |

¿Que pasa si el due diligence revela problemas?

| Tipo de problema | Accion recomendada | |-----------------|-------------------| | Titulo con carga registrada | NO firmar hasta que se resuelva | | CONFOTUR pendiente de aprobacion | Incluir clausula condicional en el contrato | | Diferencia en m2 | Renegociar precio o pedir correccion | | Permiso vencido | Exigir renovacion antes de firmar | | Deuda fiscal del promotor | NO firmar hasta que se salde | | Clausulas contractuales abusivas | Negociar modificaciones con tu abogado |

Errores que cometen los compradores

1. Confiar en el abogado del promotor — El es quien debe proteger TUS intereses, no los del vendedor. Contrata el tuyo.
2. Saltarse el due diligence "porque es un promotor grande" — Incluso los grandes tienen problemas. Verifica siempre.
3. Firmar antes de tener los resultados — La urgencia es enemiga de la buena decision. Si el promotor te presiona, es mala senal.
4. No verificar el CONFOTUR personalmente — Pide la resolucion y leela. No te conformes con "si, tiene CONFOTUR".
5. No entender lo que firmas — Exige traduccion si el contrato es en un idioma que no dominas completamente.

Conclusion: El due diligence es la inversion de $2,000-$3,000 que protege tu inversion de $150,000. No existe ninguna razon valida para saltarselo. Un abogado independiente, una verificacion rigurosa de los 12 documentos, y paciencia para esperar los resultados son la base de una compra segura en Republica Dominicana.