Checklist del inversor: que buscar en un desarrollo en preventa

La preventa es una oportunidad... si sabes evaluarla

Comprar en preventa permite acceder a precios 15-25% por debajo del valor de mercado, con financiamiento directo del promotor sin intereses. Pero tambien implica riesgos: retrasos, cambios en acabados, o peor, proyectos que nunca se terminan.

Esta checklist te ayuda a separar los buenos desarrollos de los problematicos.

Bloque 1: El promotor (Developer Due Diligence)

1. Historial de proyectos entregados

• ✅ Pregunta: ¿Cuantos proyectos ha completado y entregado el promotor?
• 🔍 Verifica: Visita proyectos anteriores, habla con propietarios existentes
• 🚩 Red flag: Primer proyecto del promotor sin socios experimentados

2. Situacion financiera

• ✅ Pregunta: ¿El proyecto tiene financiamiento bancario o depende 100% de las ventas?
• 🔍 Verifica: Un proyecto respaldado por un banco (Banco Popular, BHD Leon) ha pasado un due diligence bancario — es buena senal
• 🚩 Red flag: Promotor que depende exclusivamente del flujo de ventas para construir

3. Estructura legal de la empresa

• ✅ Pregunta: ¿Bajo que sociedad se desarrolla el proyecto?
• 🔍 Verifica: Solicita el RNC de la empresa, verifica en la DGII que este activa y al dia
• 🚩 Red flag: Empresa recien creada sin historial

Bloque 2: El proyecto

4. Certificacion CONFOTUR

• ✅ Pregunta: ¿El proyecto tiene aprobacion CONFOTUR? ¿Cual es el numero de resolucion?
• 🔍 Verifica: Solicita copia de la resolucion del CTC/MITUR. Confirma los impuestos exentos y el periodo exacto
• 🚩 Red flag: "Estamos en proceso" sin resolucion emitida — los beneficios no existen hasta que se aprueba

5. Permisos de construccion

• ✅ Verificar: Licencia de construccion municipal, aprobacion del MOPC, estudio de impacto ambiental si aplica
• 🔍 Tu abogado debe solicitar copias de todos los permisos
• 🚩 Red flag: Construccion iniciada sin permisos completos

6. Titulo de propiedad del terreno

• ✅ Verifica: Que el terreno este registrado a nombre del promotor en el Registro de Titulos
• 🔍 Tu abogado verifica: titulo limpio, sin gravamenes, sin disputas
• 🚩 Red flag: Terreno en proceso de deslinde o con litigios pendientes

7. Cronograma de construccion

• ✅ Pregunta: ¿Fecha estimada de inicio y entrega?
• 🔍 Verifica: Visita el sitio — ¿hay actividad real de construccion? ¿Es consistente con el cronograma?
• 🚩 Red flag: Fecha de entrega que se ha movido multiples veces

Bloque 3: La unidad y el contrato

8. Especificaciones tecnicas

• ✅ Revisa: Planos arquitectonicos con medidas exactas (m2 interiores vs totales), acabados detallados por material, marca de electrodomesticos
• 🔍 Compara: ¿Las especificaciones del contrato coinciden con el material de marketing?
• 🚩 Red flag: "Acabados de primera" sin especificar marcas o materiales exactos

9. Clausulas del contrato de preventa

Tu abogado debe revisar especificamente:

• Penalizacion por retraso: ¿Que pasa si el promotor no entrega a tiempo? (ideal: 0.5-1% del valor por mes de retraso)
• Clausula de devolucion: ¿En que condiciones puedes recuperar tu dinero?
• Modificaciones: ¿Puede el promotor cambiar especificaciones unilateralmente?
• Fideicomiso: ¿Los pagos van a una cuenta fideicomiso o directamente al promotor?

10. Plan de pagos

• ✅ Verifica: Estructura tipica 30/70 o 40/60, cuotas claras con fechas
• 🔍 Ideal: Pagos a cuenta fideicomiso (escrow) en un banco dominicano
• 🚩 Red flag: Exigencia de mas del 50% antes de iniciar construccion

Bloque 4: Potencial de rentabilidad

11. Ubicacion y demanda turistica

• ✅ Investiga: Ocupacion Airbnb en la zona (usa AirDNA o Airbtics), resenas de turistas, cercania a playa
• 🔍 Compara: Propiedades similares ya operando en la zona — ¿que ingreso generan?
• 🚩 Red flag: Zona sin demanda turistica demostrada o en desarrollo incierto

12. Amenidades para alquiler vacacional

Las amenidades que mas impactan en la rentabilidad:

• Piscina (incrementa tarifa 15-25%)
• Acceso o shuttle a playa (critico para Airbnb)
• Seguridad 24h (indispensable)
• Gimnasio, coworking, areas sociales (atrae nomadas digitales)

13. Rental program o property management

• ✅ Pregunta: ¿El desarrollo ofrece programa de alquiler? ¿Condiciones?
• 🔍 Verifica: Comisiones, exclusividad, duracion del contrato
• 🚩 Red flag: Promesas de "rentabilidad garantizada del 12%" sin sustento documental

Bloque 5: Proteccion del inversor

14. Garantias post-entrega

• ✅ Pregunta: ¿Que garantias ofrece el promotor despues de la entrega?
• 🔍 Estandar en RD: 1 ano para acabados, 3-5 anos para estructura
• 🚩 Red flag: Ningun compromiso escrito de garantia

15. Comunidad de propietarios (HOA)

• ✅ Verifica: ¿Cuota estimada de HOA? ¿Que incluye? ¿Quien la administra?
• 🔍 Ideal: $150-$300/mes incluyendo mantenimiento areas comunes, piscina, seguridad, jardineria
• 🚩 Red flag: Sin presupuesto de HOA o cuotas irrealmente bajas

Resumen ejecutivo

Antes de firmar, confirma que puedes marcar al menos 12 de los 15 puntos. Si hay mas de 3 red flags, reconsidera la inversion o busca otro proyecto.

| Prioridad | Puntos | |-----------|--------| | Criticos (no negociables) | 1, 4, 5, 6, 9 | | Muy importantes | 2, 8, 10, 11 | | Importantes | 3, 7, 12, 13, 14, 15 |

Recuerda: El due diligence no es un gasto, es una inversion. Los $2,000-$3,000 que pagas a un abogado pueden ahorrarte $150,000 en una mala decision.